전세사기 당하지 않기 전세사기 예방교육 근저당, 선순위보증금 확인

2024.11.17. 국토부에서 주택임대차 교육 홍보영상을 제공했습니다. 전세사기 관련 사회적인 문제가 끊임없이 제기되고 있는 것이 현실이고 실제 청년이나 예비신혼부부들이 전월세 계약을 하는데 많은 두려움을 가지고 있습니다. 오늘은 1부 근저당 및 선순위 전세보증금 확인과 관련된 내용을 알아보겠습니다. 

전세사기 피해를 막기 위한 홍보 동영상은 국토부와 EBS가 협력하여 제작되었습니다. 1부, 2부, 3부로 나누어 제작되었는데 자세한 내용을 차례대로 알아보겠습니다. 

 

1부. 근저당 설정 및 선순위임차보증금

 

근저당권 설정 등 확인하기

첫째, 그 집의 시세를 파악하고 본인의 전세 보증금과 금융권 등이 설정한 근저당권 금액이  얼마인지를 알아야 합니다. 근저당설정액은 부동산등기부등본 을구에 나와 있습니다. 처음부터 꼼꼼하게 봐야 합니다. 근저당권 설정금액은 보통 실제 대출금액에 120%를 설정합니다. 예를 들어 집주인이 집을 담보로 1억 원의 대출을 받았다면 근저당설정 금액은 1.2억 원으로 표시가 되는 것입니다. 

 

둘째, 공인중개사의 자격증, 사업자등록증, 명함, 공제증서, 등록증 등을 확인합니다. 대부분 자격증이 없는 중개보조원이 실무를 담당하고 있습니다. 반드시 부동산임대차 계약서 상에 기재되는 공인중개사, 임대인의 인적사항을 신분증 등으로 확인해야 합니다. 

 

셋째, 전세보증금반환보증보험 가입여부를 확인합니다. 

계약체결 전에 확인해야 할 것들

위에서 체크했던 근저당, 인적사항, 전세보증금 반환보증보험 가입여부 등의 확인은 반드시 계약서에 서명, 날인하기 전에 전부 파악이 되어야 합니다. 

그리고 건축물대장으로 위법건축물, 용도 등을 파악하고 등기부등본으로 꼼꼼히 보면서 선순위 임차보증금이 있는지 확인하며 집주인의 국세 지방세 완납증명서를 요구하여 확인합니다. 

다가구주택의 경우는 단독주택과 같이 소유주가 1명에 여러 개의 호실을 갖추고 있는 건물이기 때문에 보증보험 발급이 안될 수 있습니다. 

선순위 임차보증금 확인

다가구주택의 경우에는 집주인 1인에 여러 호실이 있는 건물입니다. 다세대, 빌라와 같이 각 호실마다 소유자가 각기 등기되어 있는 것이 아니기 때문에 선순위 임차인의 임대보증금 합계액과 건물의 전체 시세를 파악해야 합니다. 

확정일자 유효확인 또는 전입세대 열람을 합니다.

참고로 건축법령에 나와있는 다가구 주택을 정의는 아래와 같습니다. 

 

근저당설정 금액 및 선순위 임차보증금 확인 소결

부동산 등기부등본을 반드시 확인합니다. 처음부터 끝까지 본인이 직접 확인을 해야 하고 근저당설정금액을 확인합니다. 등기부등본의 발급이 확인 당일에 발급된 것인지 확인합니다. 

부동산등기부등본은 무조건 꼼꼼히 검토해야 하고 확정일자 부여현황, 전입세대열람을 요청하여 내가 계약할 집에 전입된 사람이 있는지 확인합니다. 다가구의 경우는 주택임차권이 등기되어 있어 그 금액등을 합산하고 건물 시세와 비교하여 매우 안전한 경우에 계약해야 합니다.

 

그리고 잔금을 치르기 전에 부동산매매계약서 특약사항으로 근저당 대출은 말소한다는 조건, 전세보증금 반환보증보험 증권을 발급한다는 조건, 계약시점에 설정된 소유권 이외의 권리가 설정될 경우 본 계약은 무효로 한다는 단서 조항을 반드시 기재해야 합니다. 

 

오늘은 우리 청년들이나 예비 신혼부부들의 전세사기를 당하지 않기 위한 국토부의 홍보자료를 살펴봤습니다. 기본적인 동영상 내용과 위에 소개한 꿀팁 등을 참고하여 내 돈을 소중하게 지키시는 여러분이 되시길 바랍니다. 

전월세 계약에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 

tip. 계약한 날에 본인이 급박한 상황을 설명하고 전입신고를 곧바로 할 수 있으면 많은 리스크가 해소됩니다.